Để tối ưu hóa tài chính của tôi, tôi đã tìm ra điều tốt nhất để mua một căn nhà mới phù hợp hơn với mong muốn chi tiêu của tôi (~ $ 5,000 / tháng tối đa) và thuê nhà cũ của tôi tại chợ cho những người sẵn sàng trả $ 8.500 / tháng thuê. Bằng cách này, chất thải kinh tế bị loại bỏ, và mọi người đều hạnh phúc.
Thực hiện các bài tập tinh thần tương tự với ngôi nhà hiện tại của bạn. Nếu bạn không thuê trong một thời gian, bạn có thể ngạc nhiên bởi bao nhiêu nơi cư trú chính của bạn có thể ra lệnh cho thuê trên thị trường mở. Chi phí sinh hoạt trong nhà bạn không phải là số tiền thực tế bạn chi tiêu để sống ở đó. Chi phí thực tế là chi phí cơ hội không cho thuê theo tỷ giá thị trường.
Hãy để tôi chia sẻ với bạn tại sao điều quan trọng là phải tuân theo quy tắc đầu tư bất động sản của Mua Tiện ích, Thuê Luxury (BURL) nếu bạn muốn tối đa hóa lối sống và giá trị thực của mình.
Mua tiện ích, thuê sang trọng (BURL)
Một quy tắc chung mà một nhà đầu tư bất động sản hiểu biết tuân theo là trả không quá 100X tiền thuê hàng tháng làm giá mua. Trong ví dụ của tôi, một nhà đầu tư sẽ không trả hơn 900.000 đô la cho nhà cho thuê 9.000 đô la một tháng của tôi.
Điều đó nói rằng, KHÔNG THỂ tuân thủ quy tắc này khi mua ở các thành phố đắt đỏ như New York, San Diego, LA và San Francisco. Ngay cả việc tìm kiếm bất động sản có giá 150x tiền thuê hàng tháng là cực kỳ khó tìm. Tại sao? Bởi vì có nhu cầu dư thừa tìm mua bất động sản cho lối sống và tăng giá. Nhà ở trở nên nhiều hơn chi phí sinh hoạt cơ bản, nó trở thành tùy chọn sang trọng. Một Honda Civic sẽ đưa bạn xung quanh tốt, nhưng một số người thích mua cổ điển Ferraris.
Tôi đã chọn sống và ở lại San Francisco vì tôi tin rằng nó mang đến sự kết hợp tuyệt vời giữa sự sáng tạo và lối sống giàu có. Nhiệt độ trung bình ở những năm 60, công việc sáu con số là một tá, cơ hội tư vấn là vô tận, đẹp như tranh vẽ, thức ăn thật tuyệt vời, có sự đa dạng to lớn và có nhiều hoạt động ngoài trời nhờ địa hình. San Francisco thật tuyệt vời, đó là lý do tại sao nó quá đắt.
Tôi thích sống ở Hawaii, nhưng nó thiếu một nền kinh tế mạnh mẽ trong nước. Với ngành du lịch là ngành công nghiệp chính, nền kinh tế là chủ đề với ý thích của người khác. Trừ khi bạn là một bác sĩ, luật sư hoặc doanh nhân ở Honolulu, không chỉ có nhiều việc làm sáu con số. Bạn cần phải giàu có hoặc có một vị trí kinh doanh độc lập để thoải mái đủ khả năng một ngôi nhà ngọt ngào.
Ví dụ thuê sang trọng
Mặc dù chi tiêu 9.000 đô la / tháng (108.000 đô la một năm) cho tiền thuê có vẻ đắt tiền, đó thực sự là giá trị tốt vì bạn cần chi khoảng 303X tiền thuê hàng tháng (25.25X tiền thuê hàng năm) để mua nhà của tôi với giá thị trường ~ $ 2,7 triệu. Quy tắc cho thuê hàng tháng từ 100X - 150X bị thổi bay ra khỏi mặt nước.
Ngay cả khi bạn sở hữu nhà hoàn toàn trị giá 2,7 triệu đô la, bạn vẫn phải trả 33.000 đô la một năm cho thuế tài sản (2,7 triệu đô la X 1,2%), 2.500 đô la một năm cho bảo hiểm và khoảng 5.000 đô la một năm cho chi phí bảo trì. Trong khi đó, 2,7 triệu đô la của bạn có thể kiếm được tỷ lệ hoàn vốn hàng năm là 2,5% = 68.500 đô la cho tổng chi phí khoảng 109.000 đô la nếu bạn không có thế chấp.
Nhưng thực tế là hầu hết người mua nhà chỉ giảm 20%. Giả sử người mua giảm 27% và nhận được khoản vay thế chấp 2 triệu đô la với lãi suất 3,5%. Chi phí lãi vay thế chấp hàng năm của anh ta sẽ là $ 70,000 trên $ 33,000 trong thuế tài sản, $ 2500 trong bảo hiểm, $ 5,000 trong bảo trì = $ 110,500. Sau đó, bạn phải nướng trong chi phí cơ hội của không nhận được một lợi nhuận không có rủi ro 2.5% trên $ 700K và bạn nhận được $ 17,500. Tổng chi phí sở hữu là $ 110,500 + $ 17,500 = 127.500 đô la sau khi giảm 20%.
Rõ ràng, việc thuê "chỉ" 108.000 đô la một năm so với việc sở hữu 127.500 đô la một năm là một lựa chọn rẻ về tài chính nếu bạn không bao gồm các lợi ích về thuế, chưa kể đến các lợi ích của việc giảm căng thẳng bảo trì. Cách duy nhất mà chủ sở hữu đi ra trước là thông qua đánh giá chính và khấu trừ thuế. Vấn đề mà hầu hết mọi người gặp phải là giảm 20% tiền đặt cọc. Trong khi đó, nhận được chấp thuận cho một thế chấp là khó khăn hơn nhiều sau cuộc khủng hoảng tài chính.
Mua ví dụ về tiện ích
Bây giờ chúng ta hãy nhìn vào các thuộc tính của Midwest. Thực tế có $ 100,000 tài sản mà bạn có thể kiếm được 1.000 đô la một tháng tiền thuê nhà. Một thế chấp 80.000 đô la ở mức 3,5% sau khi giảm 20.000 đô la chỉ chi phí cho chủ sở hữu là $ 359,24 / tháng hoặc $ 4,310,88 một năm. Thêm vào 200 đô la một năm tiền thuế tài sản, 1.000 đô la một năm để bảo trì và 500 đô la một năm chi phí cơ hội không kiếm được khoản hoàn lại 2,5% không có rủi ro trên chi phí trả tiền 20.000 đô la chỉ $ 6,010 / năm để sở hữu so với $ 12,000 một năm cho thuê.
Nếu bạn sống ở miền Trung Tây, bạn cần phải là người mua bất động sản vì nó rẻ hơn và bạn có thể rút tiền ngay lập tức. Việc tăng vốn là chậm so với tài sản của thành phố ven biển, nhưng điều đó là ổn vì việc tạo thu nhập cao hơn rất nhiều nếu bạn bắt đầu tích lũy tiền thuê nhà.
Vậy tại sao không phải ai cũng chỉ mua tất cả tài sản của Midwest mà họ có thể? Đó là một phần vì nhiều người trong quá khứ tin rằng để mua tài sản Midwest, bạn phải sống ở vùng Trung Tây. Thật tự nhiên khi muốn có thể xem và quản lý tài sản bạn muốn sở hữu. Cho một nửa đất nước sống ở các thành phố ven biển, một nửa đất nước tập trung vào việc tích lũy bất động sản thành phố ven biển. Nhưng bây giờ, bạn có thể phẫu thuật mua tài sản Midwest cụ thể thông qua huy động vốn từ cộng đồng bất động sản, đó là lý do tôi rất lạc quan về không gian. Đây là chênh lệch tài chính tốt nhất của nó.
Giải pháp cho một nửa dân số sống ở các thành phố ven biển đắt tiền như SF, NYC, LA, San Diego, Boston, Washington DC và Honolulu là do đó thuê bạn đang ở đâu và mua ở Trung Tây và Nam để tối đa hóa thu nhập và giá trị thực.
Điều gì quyết định sang trọng và tiện ích?
Chúng ta có thể nói một cách có chất lượng mà không thành kiến rằng sống ở thành phố ven biển có thể được coi là Sống sang trọng trong khi sống ở thành phố không thuộc vùng ven biển có thể được coi là Sống tiện ích. Ai không muốn ở gần đại dương, ngắm nhìn đại dương, bay thẳng đến các nước khác, ăn nhiều loại thực phẩm, được giải trí liên tục và tận dụng cơ hội việc làm cao nhất? Có một lý do tại sao các thành phố đắt tiền lại đắt tiền.
Nhưng tất nhiên, những người không thuộc thành phố ven biển sẽ balk tại phân loại này vì có quá nhiều thành phố không phải là thành phố biển sống cũng phải cung cấp. Có điều gì đó tuyệt vời để nói về tốc độ sống chậm hơn, chi phí thấp hơn nhiều và nhiều không gian. Tất cả chúng ta đều thiên về nơi chúng ta đang sống hoặc nơi chúng ta đến. Vì vậy, giải pháp dễ nhất để xác định những gì định nghĩa Luxury và Utility là sử dụng toán học khách quan.
Theo dữ liệu được biên soạn bởi Zillow, tỷ lệ giá trung bình cho thuê trung bình quốc gia vào khoảng 11,44 (xem đường ngang rải rác bên dưới). Do đó, chúng tôi có thể nói rằng tài sản cao hơn được định giá trên tổng số tiền thuê hàng năm là 11,44X, càng được coi là Sang trọng và ngược lại.
Nếu chúng tôi sử dụng một độ lệch chuẩn để xác định Giá cả trung bình và tiện ích cho tỷ lệ cho thuê, thì các điểm ngắt là khoảng 13,3X trở lên cho Luxury và 9,6X trở xuống cho Tiện ích. Nói cách khác, khoảng 68% số hộ gia đình ở Mỹ giao dịch trong tổng thu nhập hàng năm từ 9,6 - 13,3X, cho thuê hoặc sở hữu một công việc rửa.
Như bạn có thể thấy từ biểu đồ, các quận San Francisco (Zillow bao gồm Contra Costa và Alameda) giao dịch ở mức giá trung bình đến tỷ lệ cho thuê là 20,51X, cao hơn tỷ lệ 13,3X tôi đã xác định bằng Sang trọng. Tuy nhiên, nhà cho thuê của tôi giao dịch tại 26X tổng tiền thuê hàng năm, do đó, tôi nên xem xét bán tài sản.
Ở bên flip, hãy kiểm tra các tài sản ở Raymondville, Texas với một mức giá trung bình cho thuê tỷ lệ chỉ 5,2X. Nói cách khác, ngôi nhà trung bình 60.000 đô la này yêu cầu gần 1.000 đô la / tháng tiền thuê ($ 60K / 5.2 = 11.538 đô la / năm). Nói cách khác, chỉ trong 5,2 năm, bạn có thể yêu cầu người thuê nhà trả lại toàn bộ tài sản của bạn giả định bạn đã lấy ra một khoản thế chấp 100%!
Raymondville, Texas rõ ràng được coi là Tiện ích, và một nhà đầu tư bất động sản hiểu biết nên mua bất động sản Raymondville cả ngày nếu thị trường việc làm của họ vẫn ổn định. Vấn đề là truy cập vào thị trường chưa thực sự mở ra. Tuy nhiên, đừng lo lắng, vì có hàng trăm thị trấn và thành phố khác có các thuộc tính giao dịch dưới tỷ lệ phân loại tiện ích 9.6X nếu bạn nhìn vào nền tảng RealtyShares.
Tổ hợp cuộc sống đầu tư tối ưu
Tất nhiên, bất động sản là một tình huống rất cá nhân cho mỗi cá nhân. Chúng ta sống nơi chúng ta muốn sống chủ yếu là do gia đình, bạn bè và công việc của chúng ta. Không phải mọi thứ đều là về tiền. Nhưng vì đây là một blog về các cách để tối ưu hóa tài chính của chúng tôi, một nhà đầu tư bất động sản hiểu biết nên nghiêm túc xem xét lời khuyên của tôi về Cho thuê Sang trọng, Mua Tiện ích.
Đây là một kịch bản mà tôi đã cân nhắc bây giờ rằng tôi đang ở nửa sau của cuộc đời mình. Tôi muốn gần gũi hơn với bố mẹ tôi và sống như một ông chủ trước khi tôi chết.
Vì lợi ích của giấc mơ lớn, có 5 phòng ngủ, 5 phòng tắm, 6,400 sqft nhà xây dựng mới ở Honolulu với một cái nhìn giết người yêu cầu $ 6.95M. Hãy suy nghĩ xem có bao nhiêu bài đăng trên blog ngọt ngào mà tôi có thể viết từ hồ bơi! Giả sử giá thực tế là 6,2 triệu đô la kể từ khi nó được ngồi trong một thời gian. Dựa trên mức giá trung bình 25X cho tỷ lệ thu nhập, điều này có nghĩa là tôi có thể thuê nhà với giá khoảng $ 248.000 một năm hoặc $ 20,500 một tháng. $ 20,500 là rất nhiều tiền, nhưng hãy nghĩ xem thu nhập cho thuê có thể kiếm được bao nhiêu là $ 6.2M ở Raymondville, Texas.
Trước tiên, hãy xem hình ảnh này và video ngắn nêu bật tài sản $ 6.2M. Tôi rất vui khi được tổ chức một bữa tiệc bên hồ bơi cho độc giả muốn dừng lại và đi chơi.
Nếu $ 6.2M được triển khai ở Raymondville, Texas, tôi về mặt lý thuyết có thể kiếm được 1.192.307 đô la một năm trong tổng thu nhập cho thuê vì tỷ lệ tiền thuê gộp hàng năm cho giá chỉ là 5.2X. Sau khi chi tiêu $ 248,000 một năm sống trong một ngôi nhà ngọt ngào ở Hawaii, tôi vẫn còn $ 944,307 còn lại trong dòng tiền nếu tôi tuân theo quy tắc Cho thuê Luxury, Mua Tiện ích.
Nghiêm túc, điều cuối cùng tôi muốn làm là sở hữu một ngôi nhà huyên náo với hàng tấn bảo trì liên tục để giải quyết. Nhưng việc thuê nó là một câu chuyện khác. Ngoài ra, tôi không có 6,2 triệu đô la!
Đây là lối tắt để quyết định xem có nên cho thuê tốt hơn là mua hay không. Biểu đồ hiển thị tỷ lệ nhà ở trong mỗi thành phố có thể được cho thuê nhiều hơn chi phí hàng tháng của họ theo cơ sở dữ liệu của Zillow.Tất nhiên, bạn chỉ không thể mua mọi tài sản trên đường dây cho thuê. Bạn vẫn phải cẩn thận chạy các con số và làm thẩm định của bạn.
Cơ hội là rất nhiều để mua tài sản tạo ra dòng tiền trên khắp đất nước. REITs chuyên ngành và sự gia tăng của các công ty huy động vốn từ cộng đồng bất động sản đang làm cho động thái này dễ dàng hơn trong ngày hôm nay. Bạn chỉ cần tìm ra loại hỗn hợp danh mục bất động sản nào bạn muốn.
Trong 15 năm, tôi đã là thị trường tăng trưởng cao cấp dài 100%. Bây giờ tôi đang hướng tới sự cân bằng giữa tăng trưởng và thu nhập (tiện ích) vì định giá được kéo dài tại các thành phố ven biển đắt tiền và tôi không còn muốn dành nhiều thời gian quản lý tài sản cho thuê ngay bây giờ khi tôi có con trai. Kết quả là, tôi đã bán một căn nhà cho thuê ở San Francisco với giá 2.742.000 đô la, tương đương với tổng doanh thu 30X hàng năm trong năm 2017 và tái đầu tư 500.000 đô la trong số tiền 1.800.000 đô la tiền thu được từ bất động sản trung tâm qua RealtyShares. 500.000 đô la có khả năng tạo ra cùng một hoặc nhiều khoản thu nhập thụ động như toàn bộ số tiền 2.742.000 đô la của tôi được tiếp cận với sản lượng cho thuê ròng cao hơn rất nhiều. Tôi đã đầu tư lại 1.200.000 đô la còn lại vào cổ phiếu và trái phiếu thành phố.
Nếu bạn có thể xóa cảm xúc, kiêu hãnh và thành kiến từ phương trình, bạn sẽ có thể tối đa hóa lối sống, dòng tiền và giá trị thực của bạn. Sẵn sàng để BURL?
